经济随想

　　改革的窗口什么时候彻底关闭呢？我认为就是本轮中國城市化运动结束的时候。这20年之内我们中國该解决的问题全部都要解决掉，20年之内如果不解决的话，这个国家可能就会面临很大的麻烦。

　　理性面对房产税

　　2010年4月份以来，中央开始对房地产业进行一轮一轮的调控，一次一次逼，手段严酷，一直到今天为止。我想大家要相信中央政府遏制房价上涨的决心和能力，这一次对整个资产泡沫的整治，其实刚刚开始。我个人的判断，亚运会之前全国房价暴涨暴跌的可能性都不大。

　　不管今年7月份会出台怎么样严酷的房产税政策，怎么样的打压房地产，本年度之内中國经济不会全面趋冷，中國经济今年保持9%左右的G D P增长，这是有把握的。本届政府基本上可以称为保8政府，在2012年之前我们几乎可以确定中國的G D P每一年都会胜利地保8.而要保8，房地产仍然是拉动内需的第一动力，各位听到这句话，可能会反感，认为我可能被某一个利益集团绑架了，但是这是我始终认为的，对于中國很多中产階級家庭来说，只有你去买房子的时候才会买空调、电视、洗衣机，如果住得很远的话就要买汽车，所以它仍然是拉动内需的第一动力，中國的城市化才完成10年而已。

　　许多西方的现代化理论家认为，中产階級和私有财产集团有着反叛现有政权的革新精神，一般是自由、民主建设的重大动力。当西方学者将此种学说应用于中國情景时候，便产生了显见的谬误。这种谬误的思路是将颇不相同的社会机制作了简单的直接类比。事实正如人们所看到的，中國中产階級已成型且逐渐壮大，各个阶层的私有财产也呈飞速增长，不过，他们远非如西方理论家所说的民主政治的积极鼓吹者和实践者，通常也不是对现有政权制造麻烦；相反，他们中有许多积极要求入黨，甚至参加政协、人大，担任政府官员，至少能成为一名“黨外盟友”也算是不错的收获。

　　在中國，什么人称得上是“中产階級”？这个名称划分颇有分歧，这首先源自于认识上的混乱，更来自于用意识形态来划分名称的含糊暧昧，就好比现行中國宪法中，将“知识分子”划分入“工人階級”似的荒唐可笑，人们只好说：将就于“只可意会不可言传”的尴尬，但是这不应妨碍我们对于本题做出分析。

　　在中國语境中，大体上，中产階級是指中等至偏高程度的财产拥有者，具有良好的教育程度，以白领为主体的群族构成。至于他们的价值取向如何？则难以显现自身的独特性来。盖因中國的大一统环境无法容忍有任何獨立的倾向。

　　刚刚从香港、新加坡访问回来，看到了一些媒体开始炒作我的房价40-50%跌幅观点。在没有时间条件的情况下，这些判断很容易理解为今年底或明年初发生。这些宣传与其说是炒作我的观点，不如说是一种不怀好意的嘲笑。

　　请注意我在2009年4月的观点：中國城市特别是一线城市的房价，在两年后有40-50%的回落空间。后来，我将时间定在了2012年。这个观点在中信出版社的《向高房价宣战》一书中进行了集中阐述，并在一些重要媒体和我的博客发表。令我疑惑的是，一些人如卞洪登、石述思等，曾经当面嘲笑我预测2009年房价将大跌40-50%的观点。这些人显然过于浮躁了，他们拿不出哪怕一分钟的时间，仔细看看我的原文。

　　“市盈率”，是股市里的常见词，指的是股票的交易价格与该股票的每股收益之比。一般来说，在市盈率15倍左右买入股票，被认为是价值投资的保险范畴。在股市中，只要在信息公开、监管有效、上市公司没有作假的前提下，以15倍市盈率甚至更低的价格持有股票（并非短期）的话，很少有输钱的可能。那些在股市里的所谓“股神”，其实他们的投资体会往往很简单，就是坚持市盈率，坚持了价值投资的理念。

　　自从有了市盈率，股市就有了向心力的基点，股市的潮起潮落也就有了内在的规律性。当股市疯狂暴涨到6100多点，市场平均市盈率达六、七十倍，价值高估，盈利透支时，就必会引起“崩盘”，向15倍左右市盈率价值回归；反之，股市连连暴跌，惨不忍睹，极度恐慌，许多大盘股连10倍市盈率都守不住的时候，投资价值凸显，又会促使市场神奇地返身向上。这说明市盈率对股市具有整体性的指导意义，是衡量投资价值和投资风险的重要指标。

　　市盈率虽然不是股市中的唯一指标，它的运用也受到一定的客观制约，但是市盈率毕竟已经成为股市里最简单、最实用的工具，而且也最深入人心。那么已经市场化了的中國楼市，是否也应当有个类似的比较科学和实用的评估标准呢？

　　一、“房价收入比”就是楼市的市盈率

　　“房价收入比”，是指住房的价格与城市居民家庭年收入之比，一般公认的以6-7倍为宜。

　　中國的房地产业堪称是劣等市场经济的代表。劣等市场经济是欺诈、寻租活动猖獗、通过权力、裙带关系配置资源的伪劣市场经济，而中國的房地产业正是伪劣市场经济结出的“硕果”。

　　中國的房地产对GDP的直接贡献率，2006年就高达10.74%，间接贡献率11.50%，综合贡献率超过20%，怪不得地方政府视房地产为命根，无论GDP政绩、财政收入，还是个人贪腐，都出自房地产。譬如杭州市一年卖地一千多亿，而它的地方财政收入仅520亿。另外，据2009年全国工商联报告《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》中显示：9个城市的调查结果是，在总费用支出中，流向政府的比例为49.42%，上海达到64.5%，也就是说房价的一半以上成了地方政府的收入。

　　全国人大副委员长、著名学者成思危说：为了行贿，开发商必须把利润打到30%，实际上他们自己的利润只有15%，而腐败额占到房价的15%（法制晚报，2009.4.24）。房地产实行的是长流程管理，从立项、规划到验收、销售许可共有100多个环节，全部掌握在官员手中，每个环节至少要花10几万元。通过改变土地用途、提高容积率、允许土地延期开发、批准贷款等，官员皆获得巨额的好处。

　　如今除了少数牛气冲天的开发商，中國绝大多数老百姓都巴望着把高得离奇的房价“降下来”，就算背债买房也能让自己有个“解放”的盼头，告别那种一人买房，全家为“奴”，甚至几代为“奴”的可悲，过得上相对舒坦安心的日子。即便那些虎视眈眈的投机客、炒房团，说实在的，他们也希望房价降下来，因为如此才能使他们能获取更加丰厚的赚头。可是，政府的统一口径只是“遏制房价过快增长”。此话虽然能让百姓们些许欣慰，但心里压着的石头还是搬不掉：这么高的房价，还要往上涨啊？人们更加难以理解的是，为什么反复声称“民生为本”的政府，在中國房价暴涨疯涨，百姓不堪重负面前，似乎视而不见，王顾左右而言他。

　　其实，只要稍微细想一下，我们就能明白其中的难言之隐。

　　看到很多人抱怨房价贵，又是怒骂政府、开发商，又是悲伤自己买不起房。其实我觉得完全没有必要。租房不挺好的吗？

　　很多大叫房价贵，买不起的人，却租得起房。这在中國是一个很奇怪的现象：买不起房却租得起房。诸位有谁见过租价比买价还要便宜的东西么？

　　首先，让我们来算一笔经济帐：

　　以我在深圳这两三年看房的情况来看，基本上月供是房租的2倍。比如我现在租住的房子，租价是三千二，这套房如果购买的话，除掉20%的首付以外，差不多还要7000的月供，供三十年。而也就是说即使按照70年计算（实际根本达不到），这样的房子房东租给我完全收不回成本。我租房子是赚的。既然租房子反而省钱，我何必要买？这里我剔出掉了通货膨胀的因素。因为通货膨胀的时候，银行也会加收利息的。所以我就以价值现在3000元的购买力来算。

　　我租房子也是要出钱，我买房也是要出钱，买房有什么好的，值得我砸锅卖铁每月多出一倍多的钱来呢？

　　有人说，我买房，几十年以后，这个房子就是我的了。而你租房，几十年以后，你还是什么都没有。

　　众所周知：当今及未来全球是美元、欧元、中元“三足鼎立”的一个美妙世界。但新近崛起的中國是只爱美元不沾欧元，甚至是在当今强大的欧洲中國“没有投一分钱”（此话出自2009年4月18日中國主权基金掌门人楼继伟在博鳌亚洲论坛2009年年会主题为：《经济危机与亚洲：挑战与展望》上演讲）。这告诉经历金融海啸后的今日世界：中國还没有任何欧元的财富与投资，欧元对2009年前后的中國还完全是“国富”的一片资本“处女地”。2010年2月初，针对美国投行高盛在向中國政府以及外汇管理局推销希腊的欧元国债券时，有中國学者甚至一针见血的称：《中國不应蹚希腊的混水》，更有中國观点称中國若拥有欧元资本是“风险无限”。一句话，中國不参与任何拥有欧元资本和财富。

　　“我家的保姆刚刚提出辞职，”我在北京的一位朋友最近告诉我，“她急着回家买房子。我建议她借的贷款不要超过七成，这样万一有损失，至少还有缓冲余地。”

　　这不是我第一次在中國听到这样的故事。上海也有几个朋友告诉过我类似的故事。似乎在同一时间，所有的的保姆都杀入了楼市。

　　对于基金经理来说，请保姆可谓好处多多。中國的保姆可能就是擦鞋男孩的亚洲版。1929年华尔街崩盘前夕，美国前总统肯尼迪的父亲约瑟夫。肯尼迪（Joseph Kennedy）有一天在擦皮鞋时，发现鞋童也在谈论股市、投资股市，老肯尼迪觉得情势不妙，回去就把股票卖光了。

　　另一位朋友最近在海南三亚度假，感到不由自主地要去售楼处看看。每个她认识的人都在那里买了房。似乎不在那里买房，就显的不合群了。

　　“你应该买了两套，”精明的售楼小姐建议，“三年后，价格会翻1倍。到时，你卖掉一套，另一套就等于白捡的。”

　　一个人怎么能拒绝这样的建议呢？

　　在官员腐败案件中，招牌的证据已不再是塞满冰箱的现金、抑或一身名牌有点小名气的女演员做情妇，而是有多少套房子。上海的一位局级官员被抓时，就有24套房子。（注：2007年10月，原上海浦东新区副区长康慧军被“双规”，他和妻子名下的房产多达24处）

　　有两个象棋运动员，凑在一起谈“象棋”，同样是车马卒，可切磋了老半天，老是不对味、谈不拢，忽然发现，一个说的是“中國象棋”，另一个下的是“国际象棋”。此“棋”非那“棋”也。

　　谈到中國的房价，现实中有一个类似的现象值得关注。如今在中國社会的各个层面、众多场合，“高房价”已经是一个热议的、也不得不议的话题。对高房价，老百姓的期望值是把房价“降下来”。可是，在所有的政府文件、报告里，和官员们的言论里，“官方用语”却始终是“遏制房价的过快增长”。这就奇怪了，“下降”和“增长”很明显是一组反义词，那究竟是要怎么样呢？这么多的人都在谈论房价，却是你吹你们的号，我敲我们的锣。人民与人民的政府、人民的公仆谈着议着同一个沉甸甸的话题，却是牛头不对马嘴。连这么一个最基本的概念都没对上号，都没辩清楚，这种笑话好像是不多见的。