房地产

　　刚刚从香港、新加坡访问回来，看到了一些媒体开始炒作我的房价40-50%跌幅观点。在没有时间条件的情况下，这些判断很容易理解为今年底或明年初发生。这些宣传与其说是炒作我的观点，不如说是一种不怀好意的嘲笑。

　　请注意我在2009年4月的观点：中國城市特别是一线城市的房价，在两年后有40-50%的回落空间。后来，我将时间定在了2012年。这个观点在中信出版社的《向高房价宣战》一书中进行了集中阐述，并在一些重要媒体和我的博客发表。令我疑惑的是，一些人如卞洪登、石述思等，曾经当面嘲笑我预测2009年房价将大跌40-50%的观点。这些人显然过于浮躁了，他们拿不出哪怕一分钟的时间，仔细看看我的原文。

　　“市盈率”，是股市里的常见词，指的是股票的交易价格与该股票的每股收益之比。一般来说，在市盈率15倍左右买入股票，被认为是价值投资的保险范畴。在股市中，只要在信息公开、监管有效、上市公司没有作假的前提下，以15倍市盈率甚至更低的价格持有股票（并非短期）的话，很少有输钱的可能。那些在股市里的所谓“股神”，其实他们的投资体会往往很简单，就是坚持市盈率，坚持了价值投资的理念。

　　自从有了市盈率，股市就有了向心力的基点，股市的潮起潮落也就有了内在的规律性。当股市疯狂暴涨到6100多点，市场平均市盈率达六、七十倍，价值高估，盈利透支时，就必会引起“崩盘”，向15倍左右市盈率价值回归；反之，股市连连暴跌，惨不忍睹，极度恐慌，许多大盘股连10倍市盈率都守不住的时候，投资价值凸显，又会促使市场神奇地返身向上。这说明市盈率对股市具有整体性的指导意义，是衡量投资价值和投资风险的重要指标。

　　市盈率虽然不是股市中的唯一指标，它的运用也受到一定的客观制约，但是市盈率毕竟已经成为股市里最简单、最实用的工具，而且也最深入人心。那么已经市场化了的中國楼市，是否也应当有个类似的比较科学和实用的评估标准呢？

　　一、“房价收入比”就是楼市的市盈率

　　“房价收入比”，是指住房的价格与城市居民家庭年收入之比，一般公认的以6-7倍为宜。

　　中國的房地产业堪称是劣等市场经济的代表。劣等市场经济是欺诈、寻租活动猖獗、通过权力、裙带关系配置资源的伪劣市场经济，而中國的房地产业正是伪劣市场经济结出的“硕果”。

　　中國的房地产对GDP的直接贡献率，2006年就高达10.74%，间接贡献率11.50%，综合贡献率超过20%，怪不得地方政府视房地产为命根，无论GDP政绩、财政收入，还是个人贪腐，都出自房地产。譬如杭州市一年卖地一千多亿，而它的地方财政收入仅520亿。另外，据2009年全国工商联报告《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》中显示：9个城市的调查结果是，在总费用支出中，流向政府的比例为49.42%，上海达到64.5%，也就是说房价的一半以上成了地方政府的收入。

　　全国人大副委员长、著名学者成思危说：为了行贿，开发商必须把利润打到30%，实际上他们自己的利润只有15%，而腐败额占到房价的15%（法制晚报，2009.4.24）。房地产实行的是长流程管理，从立项、规划到验收、销售许可共有100多个环节，全部掌握在官员手中，每个环节至少要花10几万元。通过改变土地用途、提高容积率、允许土地延期开发、批准贷款等，官员皆获得巨额的好处。

　　如今除了少数牛气冲天的开发商，中國绝大多数老百姓都巴望着把高得离奇的房价“降下来”，就算背债买房也能让自己有个“解放”的盼头，告别那种一人买房，全家为“奴”，甚至几代为“奴”的可悲，过得上相对舒坦安心的日子。即便那些虎视眈眈的投机客、炒房团，说实在的，他们也希望房价降下来，因为如此才能使他们能获取更加丰厚的赚头。可是，政府的统一口径只是“遏制房价过快增长”。此话虽然能让百姓们些许欣慰，但心里压着的石头还是搬不掉：这么高的房价，还要往上涨啊？人们更加难以理解的是，为什么反复声称“民生为本”的政府，在中國房价暴涨疯涨，百姓不堪重负面前，似乎视而不见，王顾左右而言他。

　　其实，只要稍微细想一下，我们就能明白其中的难言之隐。

　　“我家的保姆刚刚提出辞职，”我在北京的一位朋友最近告诉我，“她急着回家买房子。我建议她借的贷款不要超过七成，这样万一有损失，至少还有缓冲余地。”

　　这不是我第一次在中國听到这样的故事。上海也有几个朋友告诉过我类似的故事。似乎在同一时间，所有的的保姆都杀入了楼市。

　　对于基金经理来说，请保姆可谓好处多多。中國的保姆可能就是擦鞋男孩的亚洲版。1929年华尔街崩盘前夕，美国前总统肯尼迪的父亲约瑟夫。肯尼迪（Joseph Kennedy）有一天在擦皮鞋时，发现鞋童也在谈论股市、投资股市，老肯尼迪觉得情势不妙，回去就把股票卖光了。

　　另一位朋友最近在海南三亚度假，感到不由自主地要去售楼处看看。每个她认识的人都在那里买了房。似乎不在那里买房，就显的不合群了。

　　“你应该买了两套，”精明的售楼小姐建议，“三年后，价格会翻1倍。到时，你卖掉一套，另一套就等于白捡的。”

　　一个人怎么能拒绝这样的建议呢？

　　在官员腐败案件中，招牌的证据已不再是塞满冰箱的现金、抑或一身名牌有点小名气的女演员做情妇，而是有多少套房子。上海的一位局级官员被抓时，就有24套房子。（注：2007年10月，原上海浦东新区副区长康慧军被“双规”，他和妻子名下的房产多达24处）

　　住建部副部长仇保兴近日透露，中國是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25-30年，而英国建筑的平均寿命达到132年。

　　很多人看到这则新闻的时候，并不觉得有什么问题，最多对房屋质量产生些憎恶。

　　其实，在建筑短命背后，包含着两大损耗，而这两大损耗，是制约中國经济发展、降低人民幸福指数甚至残杀生命的重要元素。

　　其一，财富损耗。

　　住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。

　　有两个象棋运动员，凑在一起谈“象棋”，同样是车马卒，可切磋了老半天，老是不对味、谈不拢，忽然发现，一个说的是“中國象棋”，另一个下的是“国际象棋”。此“棋”非那“棋”也。

　　谈到中國的房价，现实中有一个类似的现象值得关注。如今在中國社会的各个层面、众多场合，“高房价”已经是一个热议的、也不得不议的话题。对高房价，老百姓的期望值是把房价“降下来”。可是，在所有的政府文件、报告里，和官员们的言论里，“官方用语”却始终是“遏制房价的过快增长”。这就奇怪了，“下降”和“增长”很明显是一组反义词，那究竟是要怎么样呢？这么多的人都在谈论房价，却是你吹你们的号，我敲我们的锣。人民与人民的政府、人民的公仆谈着议着同一个沉甸甸的话题，却是牛头不对马嘴。连这么一个最基本的概念都没对上号，都没辩清楚，这种笑话好像是不多见的。

　　房价高，高于上青天。政府官员在谈，代表委员在议，专家学者在评，房产商在乐，老百姓在怨。中國的房子，卖出了古董价。

　　中國的房价高不高？高；中國房价里的泡沫大不大？大。对这个问题，恐怕95%的人都会这么回答。高房价，拨动着中國社会生活的每一条神经。人人都在询问、寻找高房价的原因，例如经济刺激导致流动性泛滥，地方政府的“土地财政”，房地产业的暴利和腐败，老百姓的“刚性需求”，境外“热钱”和境内的游资投机，央企国企的蜂拥而入，人民币的升值预期，等等等等，每一个都成为言之凿凿的根据。当然，房价涨得令人咋舌，是众多因素综合作用的结果，但是其中必有一个是为首的根本的和主导的原因。在短短数年的时间里，中國的房价以跳跃上升、击鼓传花式的暴涨，这其中的始作俑者也是幕后推手，不是别人，正是银行。

　　在四、五年前，一套总价50万元的房子，如今涨到150万甚至更高，现实中已是司空见惯。四、五年前的这套房子，买家可以从银行贷款35-40万，如今暴涨到150万，银行依然可以给买家放贷105-120万。同样的房子，银行可不管你房子值不值这个价，你们买卖双方敢开出什么价成交，他不管三七二十一就敢按照这个价放贷！无论是新盘还是二手房，无论是首次交易还是几经转手，银行的贷款始终承担着总房价的“大头”，强力支撑并主导着中國房价的跳跃上涨。

　　不要指望中國的房地产泡沫会缩小，除非政府的调控措施是动了真格的；合理的房地产政策，前提是改革财政收入的结构。

　　中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，这一次，它明显地调高了按揭贷款的门槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；对于购买第二套房的人，首付比例提高到40％，利率的优惠取消；对于购买第三套房的人，首付比例提高到60％，银行可以自行调高利率。

　　果然，房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？

　　这一幕似曾相识。过去，中央政府多次推出过房地产市场调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方政府，还有他们上头的中央政府，都靠着房地产获得财政收入。如今，市场已不相信政府会切断它们的财源。

　　地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金，这是他们去年卖地、卖楼及贷款得来的，当时在刺激经济的名义下，有一个什么项目都能上的时间窗口，可以轻易获得贷款。他们似乎认为，中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意，所以他们并不降价，而只是静静地等待。

　　扬州市政府做了一件令人大跌眼镜的事儿，他们在业主不知情的情况下，直接就把当地某小区给出售了，而这个小区只建成了几年的时间。原本应该是政府信用为其背书的产权证，在政府的手里变成了一张废纸。惊诧之余，媒体纷纷把该事件称为“政府偷地”事件。

　　鲁迅先生的名篇《孔乙己》里有句话，叫做“读书人的事能算做偷么？”，或许我们也该问问看，政府虽然是不告而取了这块地的产权，但政府的事能算做偷么？我想，政府做这种事是算不上偷的。虽然都是不告而取，但偷讲究的是不让受害者发觉，而且找不到小偷本人为目的，但房产证明作废只能由政府机构出面才能做到，这样一来，作案人是谁根本就不用调查就昭然若揭，那里有这样的小偷嘛，只有强盗才能如此明火持杖的动手。比之于技术含量相当高明的偷盗行为，这怎么看怎么觉得就是悍然的入室抢劫。

　　可说起来政府的这种行为真的违法么？应该说确实有违法的嫌疑，但我们也要知道，毕竟所有的土地不是国家的就是集体的，要是收回国有土地重新另作他用，这也说不上完全违法，大不了给你点补偿就是。有这个所有制垫底，我们这里的拆迁才总是如此如火如荼。这次只不过“提前”太多，让人实在有点反应不过来了。